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房屋買賣義務明確違約延遲依法擔責
發布時間:2019-10-29 14:25 星期二
來源:法制日報

房屋買賣合同是指購房者與售房者在平等協商的基礎上,就房屋的買賣所簽訂的協議。房屋買賣合同標的額較大且系比較重要的合同,故法律規定應當采取書面形式訂立。一般來說,在房屋買賣合同中已約定了辦理產權登記的時間以及逾期未辦理的違約責任,然而由于種種原因,賣方沒有在約定時間內履行義務的情形并不少見。違約行為發生后,買賣雙方自行協商不成往往最終訴至法院。近日,《法制日報》記者梳理了重慶市法院審理的4起相關案例,以期提示房屋買賣雙方在簽訂合同時的注意事項,避免自身合法權益受到損害。

逾期五年未辦產權

構成違約賠償百萬

□ 法制日報全媒體記者  戰海峰

□ 法制日報全媒體通訊員 楊鵬潤 翟維玲

賣房后協助買家辦理房地產證,本是房屋出售一方的義務,尤其是有白紙黑字的協議明確了此項義務后,就更應嚴格履行,否則將承擔相應的違約責任。家住重慶市石柱縣的蔣某就因此嘗到了苦果。

2010年11月,蔣某與陳某簽訂《房屋買賣協議書》,約定蔣某將兩套房屋出售給陳某,陳某分3期支付房屋總價款955萬元。協議書特別載明:“房屋由蔣某辦理產權證并交付陳某,最長時限不超過3年;如違約,違約方應賠償對方房屋總價款l0%的違約金。”簽訂合同后,陳某支付了購房款,蔣某交付了房屋。但直到2018年,蔣某仍未按照約定為陳某辦理房屋產權證。陳某遂訴至重慶市石柱縣法院,要求蔣某支付逾期辦證違約金。

法院審理后認為,蔣某的行為構成違約,但綜合考慮案件情況,酌情將違約金調低至9萬元。陳某不服,向重慶四中院提起上訴,蔣某提出違約金過高應予調整的抗辯理由。

重慶四中院審理認為,蔣某應就違約金過高應予以調低的主張提供證據,證明約定違約金超過陳某因未按約獲得不動產權證所造成損失的30%,而蔣某未提供相應證據證明,故其請求沒有事實和法律依據。

此外,在陳某于簽訂協議時已履行了支付大部分房款的義務,蔣某的主要義務為交付房屋并辦理房產證,蔣某在簽訂協議時,對自己應承擔的主要義務、違約責任有明確的認知和預期,逾期辦理房產證長達五年,且本案中也沒有證據證明逾期辦證的責任不在于蔣某。由此,認定蔣某主張調整違約金的請求沒有事實和法律依據,原審認定蔣某違約正確但酌情調整違約金不當。

重慶四中院遂判決撤銷一審判決,改判蔣某向陳某支付逾期辦理不動產權證違約金95.5萬元。  

未辦登記遲延辦證

合同約定按天賠錢

□ 法制日報全媒體記者  戰海峰

□ 法制日報全媒體通訊員 楊鵬潤 楊偉

2012年10月,李某與某公司簽訂《商品房買賣合同》,約定李某購買某公司開發的預售商品房一套,房屋總價款為34.73萬元。合同約定:“預售商品房的,在商品房實際交付使用之日起60日內,由雙方提出辦理《房屋產權證》申請,并取得登記機構出具的登記受理單;因某公司責任,未取登記受理單逾期超過90日后的,某公司按日向李某支付已付房價款萬分之一的違約金。”

2013年6月,某公司將房屋交付李某使用,直到2016年6日李某才取得《房屋產權證》,但至起訴之日,某公司仍未取得涉案房屋的產權登記受理單。李某遂向酉陽縣法院提起訴訟,請求判令某公司支付逾期辦證違約金。

酉陽法院審理認為,《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示,合法有效,李某依約向某公司支付了購房款、辦證費用和相應的辦證資料,而某公司未能按約向李某交付房屋產權證,構成違約,遂判決某公司承擔逾期辦證違約金2.53萬元。

一審宣判后,某公司不服,向重慶四中院提起上訴,提出李某的訴訟請求已超過訴訟時效的抗辯理由。

重慶四中院經審理認為,合同約定某公司取得商品房所有權轉移登記受理單之日起30日內支付違約金,那么,李某就有理由相信并等待某公司在取得登記受理單后30個工作日內支付遲延履行違約金。由此可以認為,遲延履行違約金支付請求權的訴訟時效期間應從某公司取得登記受理單后第31個工作日起計算。某公司在李某起訴前未取得登記受理單,因而不存在其違約金支付請求權超過訴訟時效期間的問題。根據民法總則相關規定,該院對某公司提出的時效抗辯主張不予采納。

據此,重慶四中院判決駁回上訴,維持原判。

雖有逾期未釀損害

違約金減半獲支持

□ 法制日報全媒體記者  戰海峰  

□ 法制日報全媒體通訊員 秦丹丹 吳東陽

2011年9月5日,李某(乙方)與某公司(甲方)簽訂《重慶市商品房買賣合同》及補充協議,購買該公司開發的某小區一套預售商品房,總成交金額為450095元。合同中約定:“在本商品房實際交付使用之日起60日內,由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機構提出辦理本商品房《房屋產權證》的申請,提交土地房屋登記機構規定的相關資料,并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。”

該條第四款約定“如因甲方的責任,未能按期向房屋所在地土地房屋登記機構提交辦理本商品房《房屋產權證》的申請,取得土地房屋登記機構出具的登記受理單的,逾期超過60日后,乙方要求繼續履行合同,合同繼續履行,自約定向土地登記機構提交資料并取得登記受理單之日止,甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之一的違約金,并于甲方實際取得土地房屋登記機構出具的登記受理單之日起30日內向乙方支付違約金”。

合同簽訂后,李某按照合同約定付清房屋總價款450095元。李某實際接房時間是2013年4月28日,南川區國土資源和房屋管理局于2014年9月30日出具《業務受理通知書》,受理了李某所購買房屋的預售后房屋權屬登記(轉移登記)業務。之后亦已向李某頒發了房屋產權證。

李某認為由于某公司違約,應當按照合同約定,每日按房屋總價款的萬分之一支付原告違約金,訴至法院要求被告向原告支付逾期辦證的違約金19354元。

重慶市南川區法院審理后認為,某公司對李某的辦證遲延存在違約行為,應承擔相應的逾期辦證違約責任。關于違約金的計算問題,某公司應承擔逾期辦證違約責任的期限為370天。按照《補充協議》約定的違約金標準,某公司應向李某支付的逾期辦證違約金為16654元(450095元×370天×0.0001)。由于某公司提出辦證延遲未對原告造成實際損害,當庭請求法院依法降低違約金,加之李某亦未舉示證據證明其具體損失。故法院酌情予以降低,判令某公司向李某支付逾期辦證違約金8327元。

約定違約金標準低

法院判決支持增調

□ 法制日報全媒體記者  戰海峰

□ 法制日報全媒體通訊員 鐘麗君

2016年8月10日,吳某與某物業公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》,約定由吳某購買某物業公司開發的預售商品房,房屋應于2016年9月30日達到合同約定之交房條件,若屆時吳某未前來接房則視為已完成商品房交付責任。某物業公司應在商品房交付使用后的200日內取得土地房屋登記機構出具的產權登記受理單,若逾期則某物業公司按日向吳某支付已付房價款萬分之0.1的違約金。

合同簽訂后,吳某按照合同約定履行了支付購房款的義務,某物業公司至2018年5月30日取得土地房屋登記機構出具的產權登記受理單。后吳某以某物業公司逾期辦理產權登記及約定的每日按已付房價款萬分之零點一的違約金標準過低為由訴至渝中區法院,要求以每日按已付房價款萬分之一的標準,判決某物業公司支付逾期406天的違約金。

渝中區法院經審理認為,吳某已按約定支付了全部購房款,全面履行了己方合同義務。按照雙方關于房屋交付的約定,案涉房屋在2016年9月30日已達到交付條件,當視為某物業公司已履行交付義務,其應在之后的200日內即2017年4月18日前為吳某辦理房屋權屬轉移登記并取得土地房屋登記機構出具的產權登記受理單,但某物業公司遲至2018年5月30日才完成此舉,已逾期406天,依法應當承擔逾期取得產權登記受理單的違約責任。

相較于合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的情形所規定的違約金標準,每日萬分之零點一的違約金標準明顯過低,且與案涉合同補充協議所約定的購房者辦理按揭付款逾期時所應承擔的每日萬分之三的違約金標準明顯不對等,有違公平和誠實信用原則。同時,鑒于吳某所請求調整至每日萬分之一的違約金標準尚低于中國人民銀行發布的同期同類貸款利息的計算標準,因此對吳某增調違約金標準的請求予以支持。

一審宣判后某物業公司不服,向重慶市第五中級人民法院提起上訴。重慶五中院經審理后依法維持原判。

法規集市:

合同法相關規定

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

民法總則相關規定

第一百八十八條 向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的,依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。

老胡點評:

房屋買賣對于大多數家庭來說無疑是一項重要的交易行為,然而,人們在購房過程中卻常常遇到許多的鬧心事,其中之一就是不能按照合同約定的時間拿到房屋產權證。

不能及時拿到房屋產權證的原因是多方面的:有的是因為房屋出售方在房屋還不具備出售條件的情況下就擅自出售,有的是因為房屋出售方涉及官司而房屋被凍結,還有一些房屋出售方合同觀念淡漠、守約意識缺乏,在向房地產登記機構辦理房屋產權轉移登記過程中拖拖拉拉、效率低下,以至于錯過了合同約定的時間。

如果房屋出售方不能按照合同約定辦理房屋產權轉移登記并獲得登記單,或者因為房屋出售方的責任而使購房者不能按時拿到房屋產權證,就應當承擔相應的法律責任,而支付一定數額的違約金就是承擔責任的一個重要方式。

違約金既是為了補償守約方的損失,也是為了給予違約方一定程度的懲罰,以增強房屋出售方的責任心,使有過錯的售房者付出應有的代價,促進社會的公平正義。    胡勇

責任編輯:金燕
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